2Z204012建设工程工期和价款的规定

【知识点延伸（承包人工程价款的优先受偿权）】
2Z204012第四章第一节二、工程价款的支付（四）  5.承包人工程价款的优先受偿权（标题下第二自然段）
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定
（1）建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

【注：优先受偿权≧抵押权≧其他债权】
（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。【注：买受人权利≧优先受偿权】
（3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
（4）建设工程承包人行使优先权的期限为 6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
【总结】权利优先性排序公式：（1）已经支付了全部或大部分款项后的消费者/买受人 >（2）在6个月有效期内的工程价款优先受偿权 >（3）已经登记的抵押权  >（4）未经登记的抵押权  >（5）普通债权/超过6个月有效期的工程价款受偿权。

【例题·单选】关于抵押实现的说法，正确的是（）。
A.抵押物折价后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿
B.债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以拍卖该抵押物所得价款受偿
C.同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同自签订之日起生效的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照合同生效的先后顺序清偿
D.同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同以登记生效的，拍卖、变卖抵押物所得价款按债权比例清偿
【答案】B
【解析】
A错误，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
B正确，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
C、D错误，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
(1)抵押合同以登记生效的，按抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
(2)抵押合同自签订之日起生效的，如果抵押物未登记的，按照合同生效的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

【例题·单选】某建设工程施工合同约定工程开工、竣工日期分别为2013年3月1日和2014年10月1日，2014年10月20日工程实际竣工。由于发包人未按约定支付工程款，承包人欲行使工程价款优先赔偿权，其最迟必须在（）前行使。
A.2013年9月1日
B.2015年4月1日
C.2015年4月20日
D.2015年10月20日
【答案】C
【解析】2002年6月发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：
（1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第 286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
（4）建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程
合同约定的竣工之日起计算。

【例题·单选】某商品房开发工程因故停建，承包人及时起诉要求结算工程款并胜诉，法院在对该项目进行拍卖执行中，有许多债权人主张权利，各债权人的清偿顺序依法应为（）。
A.全款购房人、承包人、抵押权人、普通债权人
B.承包人、抵押权人、普通债权人、全款购房人
C.抵押权人、普通债权人、全款购房人、承包人
D.普通债权人、全款购房人、承包人、抵押权人
【答案】A
【解析】承包人工程价款的优先受偿权。2002年6月发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：
（1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第 286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，A正确。

【名师点拨】本题目考查承包人工程价款的优先受偿权，考试陷阱有两个，第一个陷阱设置在各种担保权利和工程价款优先受偿权之间的效力优先性的排序，第二个陷阱设置在关键词“及时”两个字上，本题的解题思路如下：
权利优先性排序公式：（1）已经支付了全部或大部分款项后的消费者/买受人 >（2）在6个月有效期内的工程价款优先受偿权 >（3）已经登记的抵押权  >（4）未经登记的抵押权  >（5）普通债权/超过 6个月有效期的工程价款受偿权。因此，如果有全款购房人，则全款购房人的优先性排序一定是第一位，通过此点已经可以选出本题的正确答案A选项。再根据其他知识验证一下A选项其他内容的正确性。通过“及时”两个字，可以提炼出的信息是承包人工程价款的受偿权是在六个月有效期内，则优先性排除第二位的是承包人的工程价款的优先受偿权。其他排序以此类推。

二、质权
（一）质押的法律概念
1.质押的基本含义：是约定的担保物权，以转移占有为特征。【注：抵押不转移占有，质押转移占有】
2.出质人：债务人或第三人；质权人：债权人；质物：移交的动产或权利。
（二）质押的分类
动产质押和权利质押，能够用作质押的动产没有限制。
可质押的权利（票）
（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（2）依法可转让的股份、股票；
（3）依法可转让的商标权、专利权、著作权中的财产权；
（4）应收账款；
（5）依法可以质押的其他权利。
【提示】
此知识点为高频考点。注意易混淆知识点之间的对比，尤其是抵押与质押的对比。考试易混淆考查。

三、留置
1.留置的概念
留置，是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
（1）留置权是法定权利；
（2）留置财产：只能是动产；
（3）合法占有才可以留置。
2.留置合同的范围：（1）保管合同；（2）运输合同；（3）加工承揽合同。当事人可以在合同中约定不得留置的物。
3.留置物的保管：
（1）留置权人负有妥善保管留置物的义务；
（2）因保管不善致使留置物灭失或者毁损的，留置权人应当承担民事责任。
【提示】
此知识点要理解记忆，注意易混淆知识点之间的对比，抵押和质押是约定的权利，而留置是法定的权利。

【例题·多选】根据《担保法》，债权人可以行使留置权的合同有（）。【2016二建真题】
A.借款合同
B.运输合同
C.施工合同
D.加工承揽合同
E.定金合同
【答案】BD
【解析】《担保法》规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用以上规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。

【例题·单选】关于留置的说法，正确的是（）。【2018二建真题】
A.留置权属于债权
B.债权人不负责保管留置物
C.建设工程合同可以适用留置权
D.留置权基于法定而产生
【答案】D
【解析】按照《担保法》《物权法》的规定，留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用以上规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。留置权人负有妥善保管留置物的义务。因保管不善致使留置物灭失或者毁损的，留置权人应当承担民事责任。

四、定金
1.定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。
2.定金其他规定：
（1）主合同无效，则定金合同也无效。
（2）定金合同从实际交付定金之日起生效。
（3）注意定金不得超过主合同标的额的20%。
【提示】
此知识点为高频考点，注意定金双倍罚则担保效力的逻辑含义，灵活应对试题考查。同时注意知识点之间的融会贯通，定金与违约金二者只能择其一适用，二者不能并用。

【例题·单选】甲建设单位与乙设计单位签订了设计合同，合同约定设计费为200万元，定金为设计费的15%，甲支付定金后，如果乙在规定期限内不履行合同，甲可以要求乙返还（）元。
A.80万
B.60万
C.40万
D.30万
【答案】B
【解析】定金的数额不得超过主合同金额的20%，本题中定金为设计费的15%，200×15%=30万元。收受定金的一方不履行合同义务，应当双倍返还定金。30×2=60万元。

【例题·单选】甲建设单位与乙设计单位签订设计合同，约定设计费为200万元，甲按约定付了定金50万元。如果乙在规定期限内不履行设计合同，应该（）。【2017二建真题】
A.50万元
B.80万元
C.90万元
D.100万元
【答案】C
【解析】本题考定金罚则和定金的数额。定金的数额不得超过主合同金额的 20%，即本题中，定金最高为 40万元；收受定金的一方不履行合同义务，应当双倍返还定金。因此，设计单位应当向建设单位返还 80万元。另外，因建设单位交付的 50万元，因此，超出定金金额的 10万元，设计单位也应当返还建设单位，因此，总共返还的金额为80万元+10万元。

【例题·单选】关于定金的说法，正确的是（）。【2016二建真题】
A.债务人履行债务后，定金不可抵作价款
B.订金与定金的法律效果相同
C.定金超过合同金额的20%，则定金无效
D.定金的法律性质是担保
【答案】D
【解析】A错误，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；B错误，定金具有担保效力，订金没有担保效力，只是作为预付款使用；C错误，超过20%部分的定金，没有双倍返还的担保效力，但是可以作为预付款使用；20%以内的订金，具有担保效力；D正确，定金的法律性质是担保。

【例题·单选】在下列担保方式中，只能由债务人而非第三人提供担保的是（）。【真题  2013二建】
A.抵押
B.保证
C.质押
D.留置
【答案】D
【解析】留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

一、本节知识点总结
知识点1担保基本制度
知识点2担保方式：保证、抵押、质押、留置、定金