2Z201040建设工程物权制度
一、本节知识框架
2Z201041物权的主要种类和与土地相关的物权（★★★）
2Z201042物权的设立、变更、转让、消灭和保护（★★）

【考点】物权的主要种类和与土地相关的物权（★★★）
一、物权的种类
（一）所有权→自物权
包括：占有权、使用权、收益权、处分权
（二）用益物权→他物权
包括：①建设用地使用权②土地承包经营权③宅基地使用权④地役权
（三）担保物权→他物权
包括：①抵押、②质押、③留置权（①抵押、②质押、③留置）
【提示】
1.此知识点为高频考点。物权的权利框架搭建是整个建造法规权利的基础，一定要牢牢把握。
2.用益物权是基于对物的使用价值而产生的权利，担保物权是基于对物的交换价值而产生的权利。重点掌握用益物权的种类。

【例题·单选】根据《物权法》，土地承包经营权属于（）。【2014二建真题】
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.准物权
【答案】B
【解析】用益物权的种类。用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权等。

【例题·单选】下列权利中，属于用益物权的是（）。【2016二建真题】
A.船舶抵押权
B.房屋租赁权
C.土地所有权
D.建设用地使用权
【答案】D
【解析】用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

【例题·单选】关于物权的说法，正确的是（）。【2018二建真题】
A.同一物的担保物权人与所有权人应当为同一人
B.用益物权人可以是该物的所有权人
C.未经农村土地承包经营者同意，土地所有人不得在该地块设立地役权
D.物权的变动只能基于合同关系
【答案】C
【解析】
A错误，担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照《物权法》和其他法律的规定设立担保物权。
B错误，用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
C正确，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
D错误，物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。需要注意的是，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【例题·多选】下列权利属于用益物权的有（）。【2018二建真题（青岛）】
A.土地承包经营权
B.抵押权
C.宅基地使用权
D.土地所有权
E.地役权
【答案】ACE
【解析】本题考查的是物权的种类。用益物权是权利人对其他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

二、与土地相关的物权
（一）土地所有权
1.我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。耕地承包经营期限为30年。
2.国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
3.城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。

【提示】
此知识点为高频考点。一定要注意区分国家所有的土地和集体所有的土地的用途，国家所有的土地可以民用、商用、军用等，集体所有的土地只能民用。注意，建设用地使用权的权利只能是建立在国家所有的土地上的。

【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有（）。
A.城市郊区的土地归国家所有
B.自留地归集体所有
C.城市市区土地归国家所有
D.农村土地均归集体所有
E.宅基地归农民个人所有
【答案】BC
【解析】
A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
C正确，城市市区的土地属于国家所有。
D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外

【名师点拨】本题目考查土地所有权的权属问题，考试陷阱是明确权利归属过程中的范围对应问题和关键词的应用技巧，本题的解题思路如下：
关于土地权属，法律的明文规定是“城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。”可以从逻辑层面上再梳理一下，土地所有权的权属归国家所有和集体所有，亦即土地的权利人是国家和集体。城市土地归国家所有，集体土地则进一步分为相对归集体所有和绝对归集体所有。宅基地、自留地、自留山，是绝对的归集体所有。农村和城市郊区的土地，是相对的归集体所有，亦即一般情况下归集体所有，但是法律规定属于国家所有的，则为国家所有。梳理了土地所有权的逻辑权属后，整体框架可以明确。再根据本题关键词陷阱的推敲，农村土地“均”归集体所有则为错误说法，因为针对农村和城市郊区的土地，如果法律规定属于国家所有的话，则为国家所有。宅基地归农民“个人”所有这样的说法也是错误的，不是农民个人，而是农村集体经济组织，亦即“集体所有”。

（二）建设用地使用权
1.建设用地使用权的概念
（1）建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。
（2）建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
2.建设用地使用权的设立
（1）设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
（2）设立方式：出让、划拨。【注：转让不是设立方式】
国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
（3）建设用地使用权自登记时设立【注：土地承包经营权不需要登记】；登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。
3.建设用地使用权的流转、续期和消灭
（1）建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押；
（2）附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；

【总结】流转时“房随地走，地随房走”。
（3）续期：住宅建设用地——自动续期；非住宅建设用地——依法办理；
（4）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
【注：把握两个自动。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告 90天后，工程自动进入缺陷责任期】
【提示】
此知识点规定较为琐碎，需要注意细节把握。学习中要注意知识点之间的融会贯通，建设用地使用权，既是用益物权的一种，又是担保物权中的抵押权的第二种抵押物。

【例题·单选】建设用地使用权自（）时建立。【2017二建真题】
A.土地交付
B.转让
C.登记
D.支付出让金
【答案】C
【解析】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。

【例题·多选】关于建设用地使用权的说法，正确的是（）。【2016二建真题】
A.建设用地使用权只可以在地上设立
B.建设用地使用权因出让合同生效而设立
C.住宅建设用地使用权期满自动续期
D.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地
E.设立建设用地使用权可以采取出让或划拨的方式
【答案】CDE
【解析】
A选项错误，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
B选项错误，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
C选项正确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
D选项正确，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
E选项正确，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

（三）地役权
1.地役权的概念
2.地役权的设立
（1）地役权是用益物权，一般为有偿取得；
（2）当事人应采用书面形式订立地役权合同；
（3）地役权自地役权合同生效时设立，其产生不需要登记，但未登记不能对抗善意第三人。
（4）土地上已经设立了用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。
3.地役权的变动
（1）需役地及需役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权；
（2）供役地及供役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【注：土地+地上权利=地役权，地役权与其他用益物权一并转让，遵循“房随地走、地随房走”
原理】

【总结】4个善意第三人：
1.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
2.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
3.当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。
4.表见代理是指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。
【提示】
此知识点为高频考点，需要理解掌握，地役权的设立通过合同债权关系即可产生，但是不登记不得对抗善意第三人。

【例题·单选】甲房地产公司在A地块开发住宅小区，为满足该小区的住户观景的需要，便与相邻的乙工厂协商约定，甲公司支付乙工厂800万元，乙工厂在20年内不在本厂区建设15米以上的建筑物，以免遮挡住户观景。合同签订生效后甲公司即支付了全部款项。后来，甲公司将A块地的建设用地使用权转让给丙置业公司。关于A地块权利的说法，正确的是（）。【2015二建真题】
A.甲公司对乙工厂的土地拥有地役权
B.甲公司对乙工厂的土地拥有担保物权
C.甲公司约定的权利自合同公证后获得
D.甲公司转让A地块后，丙公司不享有该项权利
【答案】A
【解析】
选项A正确。地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利甲乙之间设立的是地役权。
选项B错误。甲乙之间设立的是地役权，而非担保物权。
选项C错误。地役权自地役权合同生效时设立。公证和登记都不是地役权设立的条件。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
选项D错误。除当事人另有约定外，需役地或地役权上的不动产物权发生转让的，地役权不消灭，随之转让。因此，甲公司将需役地上的建设用地使用权转让给丙公司，丙公司享有地役权。

【例题·多选】关于地役权的说法，正确的有（）。【2018二建真题】
A.需役地上的用益物权转让时，受让人同时享有地役权
B.地役权的设立是为了提高供役地的使用效率
C.地役权未经登记不得对抗需役地人
D.地役权由需役地人单方设立
E.地役权属于用益物权
【答案】AE
【解析】
A正确，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
B错误，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
C错误，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
D错误，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
E正确，从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

2Z201042物权的设立、变更、转让、消灭和保护（★★）
【真题分布数据统计】（2013-2015年）
一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭
（1）登记生效【注：国家所有的自然资源，所有权可以不登记，要求把握这个例外】
（2）登记与合同效力的关系：不登记不转移物权，但不影响合同的效力；拒绝登记要承担违约责任。
【注：国家所有的自然资源，所有权可以不登记，要求把握这个例外】

二、动产物权的设立和转让
（1）动产自交付生效
（2）例外情况，动产登记的效力：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。
【提示】
此知识点为必会点，记忆结论：不动产登记、动产交付。同时，注意知识点之间的融会贯通，此知识点与第一章第五节的债权法律制度中的合同之债的关系，物权关系和债权关系互不影响。

三、物权的保护（略）
【例题·单选】当事人之间订立转让不动产物权的合同，未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外（）。【2013二建真题】
A.合同不生效
B.合同无效
C.合同终止
D.不影响合同效力
【答案】D
【解析】当事人之间订立有关设立.变更.转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【例题·单选】关于不动产物权设立的说法，正确的是（）。【2014二建真题】
A.经依法登记，发生设立效力
B.合同签字盖章，发生设立效力
C.依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记
D.未经登记，不动产交易合同无效
【答案】A
【解析】不动产物权的设立。不动产物权变动应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。合同生效与物权变动无关。

【例题·单选】关于不动产物权设立的说法，正确的是（）。【2015二建真题】
A.不动产物权的设立应依法登记
B.不动产物权的设立属自愿登记
C.不动产物权的设立自合同成立之日时生效
D.不动产登记由合同签订地的登记机构办理
【答案】A
【解析】
选项A正确。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
选项B错误。不动产物权转让必须经过登记才发生物权变动的效力，不是自愿登记。
选项C错误。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。
选项D错误。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

一、本节知识点总结
知识点1物权的主要种类（土地所有权、建设用地使用权、地役权）
知识点2动产和不动产物权的变动效力