1Z301042土地所有权、建设用地使用权和地役权
【土地所有权（公家的）、建设用地使用权（私人的）】
1.土地公有制，包括国家所有和农民集体所有。城市市区的土地属于国家所有。城市郊区和农村的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有。宅基地、自留地和自留山，属于农民集体所有。
2.建设用地使用权只能设立于国有土地，不包括集体土地。建设用地使用权可以在地表、地上或地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害己设立的用益物权。
3.设立建设用地使用权，可以采取出让（卖）或划拨（送）两种方式。工商业、旅游娱乐、商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开
竞价方式出让（卖）。
4.建设用地使用权自登记时设立。使用权人不得改变土地用途，需要改变的，应当依法经行政机关批准。
5.建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或抵押：(1)使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限；(2)应当申请登记；(3)附着于该土地上的建筑物、
构筑物和其他附属设施一并处分（房地一体、房地不分离）。
6.住宅用地使用权期限届满的，自动续期。其他用地使用权，到期消灭。

【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有（ ）。【2016】
A.城市郊区的土地归国家所有
B.自留地归集体所有
C.城市市区土地归国家所有
D.农村土地均归集体所有
E.宅基地归农民个人所有
【答案】BC
【解析】
A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
C正确，城市市区的土地属于国家所有。
D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外。
【提示】
此知识点为高频考点。一定要注意区分国家所有的土地和集体所有的土地的用途，国家所有的土地可以民用、商用、军用等，集体所有的土地只能民用。注意，建设用地使用权的权利只能是建立在国家所有的土地上的。

【例题1·单选】根据《物权法》，建设用地使用权自（ ）时设立。【2017】
A.划拨
B.登记
C.支付出让金
D.转让
【答案】B
【解析】建设用地使用权自登记时设立。
【例题2·单选】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是（ ）。【2015】
A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构建物及附属设施应一并处分
B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年
C.建设用地使用权期间届满的，自动续期
D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记
【答案】A
【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：（1）当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。（2）应当向登记机构申请变更登记。（3）附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
【提示】
此知识点规定较为琐碎，需要注意细节把握。学习中要注意知识点之间的融会贯通，建设用地使用权，既是用益物权的一种，又是担保物权中的抵押权的第二种抵押物。

三、地役权（注意与相邻权比较：“必要”利用为相邻权；“更好利用”为地役权）【必会】
【地役权】
1.地役权是当事人为提高自己不动产效益，利用他人不动产的权利。是通过合同约定设立的用益物权。
2.需要便利的土地叫需役地，提供便利的土地叫供役地。
3.地役权是特殊的不动产物权，无需登记。自地役权合同生效时设立。（但未经登记，不得对抗善意第三人）。
4.地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所；(2)供役地和需役地的位置；(3)利用目的和方法；(4)利用期限；(5)费用及其支付方式；(6)解决争议的方法。
5.需役地转让时，受让人同时享有地役权。供役地转让时，地役权对受让人具有约束力。
（简记为：地役权是从权利，具有从属性、不可分性。主权利转让，从权利一并转移。）
【例题1·多选】关于地役权，下列表述正确的是（ ）。【2017】
A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同
B.地役权合同应包括解决争议的方法
C.地役权自地役权合同签订时设立
D.地役权自地役权合同生效时设立
E.未经登记，不得对抗善意第三人
【答案】ADE
【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。
地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所；(2)供役地和需役地的位置；(3)利用目的和方法；(4)利用期限；(5)费用及其支付方式；(6)解决争议的方法。“一般”与“应”意境相差较大，不建议选B。
【例题2·单选】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转让给丙。关于各方权利的说法，正确的是（ ）。【2016】
A.甲的地役权因办理登记而设立
B.乙转让土地使用权应经甲同意
C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意
D.甲的地役权对丙具有约束力
【答案】D
【解析】
A错误，甲的地役权因签订合同而设立。
B错误，乙转让土地使用权无需经甲同意。
C错误，土地所有权人设立地役权需经乙的同意。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
D正确，丙是权利转让的受让人，地役权对丙具有约束力。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【提示】
此知识点为高频考点，需要理解掌握，地役权的设立通过合同债权关系即可产生，但是不登记不得对抗善意第三人。